Nájemník přestal platit nájem. Co dělat?

 

Vystěhovat neplatícího nájemníka není zrovna snadné. Spor může trvat i roky, obzvlášť když nájemník odmítne odejít a využije k tomu veškeré prostředky, které mu občanský zákoník umožní. Pokud nájemník dluží nájem, je možné tento dluh pokrýt z kauce, pokud jste se na ní domluvili a byla vám zaplacena. Toto řešení je ale pouze dočasné a v případě, že nájemník dále odmítá hradit nájemné, budete ho chtít určitě vystěhovat. Tento krok však nemusí být úplně jednoduchý a pouhá výpověď z bytu stačit nemusí.

Nájemníka do bytu vybírejte pečlivě

Při neplacení nájmu samozřejmě přichází majitel o zisk. V případě, že pronajímá nemovitost investiční, tedy pořízenou na hypotéku, kterou splácí prostřednictvím vybraného nájmu, může se tímto dostat i do dluhů vůči bance a dokonce v exekuci o nemovitost přijít. Důležitá je tedy prevence a pokusit se této situaci s neplacením předejít. Počátek prevence je již při výběru nájemníka. První dojem z osobního setkání napoví mnohé a není od věci si daného zájemce prověřit například na internetu.

Dobře připravená nájemní smlouva

Dále je velice důležité mít dobře připravenou nájemní smlouvu. Nejlépe vám ji jistě připraví realitní makléř, nebo právník, který by vás, v případě sporu s nájemníkem i zastupoval. Určitě by měla, mimo jiné, obsahovat i sankce při prodlení platby nájemného a kauci ve výši alespoň tříměsíčního nájmu. 

Pravidelně kontrolujte úhrady nájmu

Neméně důležité jsou pravidelné kontroly úhrady nájmu. Ve chvíli, kdy nájemce neuhradí nájemné včas, je potřeba jej kontaktovat písemnou upomínkou a zjistit, z jakého důvodu nájemné neuhradil. Zda se jedná pouze o nedopatření, nebo se dostal například do pracovních problémů, dluhů apod. a ujasnit si, kdy se situace vyřeší a kdy opět bude nájemné hradit. Současně ho nezapomeňte upozornit, co bude následovat v případě, že vám zůstane na nájemném dlužný.

Co dělat, když nájemník neplatí

V případě, že se nebude jednat o zlý úmysl a nájemník se bude snažit dlužný nájem co nejdříve doplatit, je nasnadě, v rámci zachování dobrých vztahů, nevyužít sankce, ale naopak vyjít vstříc například splátkovým kalendářem.

Pokud by ale nájemník nekomunikoval, je naopak dobré požádat svého právníka, aby se s nájemníkem spojil a tím bylo jasné, že využijete veškeré dostupné prostředky pro úhradu dlužného nájmu.

Výpověď nájmu

V případě problémového nájemníka je nejlepší nájemní smlouvu vypovědět. Z důvodu dluhu na nájemném je možné vypovědět jak smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou, tak i na dobu určitou. Výpovědní lhůta je v tomto případě tři měsíce. Ve chvíli, kdy by nájemník dlužil nájem v částce převyšující tři měsíční nájmy, jednalo by se o zvlášť hrubé porušení nájemní smlouvy a výpověď z nájmu by bylo možné podat okamžitě. V tu chvíli musí nájemce byt opustit nejpozději do jednoho měsíce od ukončení nájemní smlouvy. Jakékoliv výpovědi z nájmu však musí předcházet písemná výzva k zaplacení dlužné částky s uvedením data splatnosti.

Dále musíte ve výpovědi uvést důvod a nájemce poučit, že má právo vznést proti výpovědi námitky a nechat přezkoumat výpověď soudem. Bez tohoto by nebyla výpověď platná. Nájemce též musí být informován, že si musí shánět nové bydlení. Důvod výpovědi je třeba popsat co nejpřesněji, aby bylo možné ho soudně přezkoumat.

V případě, že se jedná o smlouvu na dobu určitou, která je u konce své platnosti, máte právo smlouvu dále neprodloužit, přičemž nemusíte udávat důvod vašeho rozhodnutí.

Výpověď smlouvy musí mít vždy písemnou podobu a musí být opatřena podpisem pronajímatele.

Když spor o dlužný nájem dospěje k soudu

Jak již bylo zmíněno, nájemce má právo podat proti výpovědi žalobu u soudu. Na podání žaloby má lhůtu dva měsíce ode dne doručení výpovědi. V případě, že nebudou dodrženy veškeré náležitosti ve výpovědi, jako např. její doručení písemnou formou, poučení o možnosti podání námitky nebo žaloby k soudu, důvod výpovědi atd., může soud shledat výpověď jako neplatnou. Proto je potřeba věnovat veškerým právním náležitostem maximální pozornost.

V některých případech se nájemce z bytu vystěhuje i přes podání žaloby, někdy však v průběhu soudního šetření v bytě zůstane a dluh na nájemném může stále růst. V tuto chvíli má pronajímatel také právo obrátit se na soud se žalobou na vyklizení nemovitosti. Pokud se k tomuto kroku pronajímatel rozhodne, je nejprve potřeba zaslat nájemci doporučený dopis s uvedením, že v případě nevystěhování se z nemovitosti v daném termínu, bude pronajímatel nucen toto vymáhat soudně.

Pokud však nájemce byt nevyklidí ani ve lhůtě stanovené soudem, může pronajímatel požádat o soudní výkon rozhodnutí o vyklizení (exekuci).

Vystěhování není spojeno s úhradou dluhu

Pokud již dojde k vystěhování nájemce, neznamená to i urovnání dluhu. Je tedy potřeba se opět obrátit na soud s žalobou o úhradu dlužného nájemného. Je ale nutné dodat, že řešení celé situace může trvat opravdu dlouho.

Pozor na protiprávní jednání

Každý majitel nemovitosti, kterému se vyskytne problém s neplatiči, začne vymýšlet a zkoušet všemožné metody, jak tyto nájemce ze své nemovitosti dostat. Mimo již uvedené výpovědi a soudní žaloby, to budou jistě osobní i telefonická jednání. Na toto je ale nutno si dát velký pozor, aby se sám pronajímatel nedopustil trestného činu.

Především pronajímatel nemá právo vstoupit do nemovitosti bez souhlasu nájemce, který ji stále obývá. Toto by bylo považováno za porušení domovní svobody. Platí to i ve chvíli, kdy je nájemní smlouva již ukončena, a i když má pronajímatel v ruce pravomocné soudní rozhodnutí a vyklizení bytu nájemcem.

Není možné ani nájemci bránit v přístupu do bytu jakýmkoliv způsobem, odpojit přívod vody či elektřiny nebo topení. Odpojení může udělat pouze poskytovatel daných energií. Je tedy doporučeno, při pronájmu nemovitosti, převést energie na nájemníka, aby alespoň tyto případné dluhy nemusel řešit pronajímatel.

Chcete vybrat spolehlivého nájemníka a nemít starosti se sepsáním kvalitní nájemní smlouvy? Vyberte si svého "Šampiona" ze světa realit, který vám pomůže zamezit případným potížím.

Relevantní odkazy