Jak reklamovat starší zakoupenou nemovitost

 

Když se vám rozpadnou nové boty, nebo přestane fungovat nově zakoupená televize, je reklamace pro každého z nás jasnou záležitostí. Když se však vyskytnou vady na nemovitosti, buď viditelné a nebo hůře, vady skryté, na které vás nikdo neupozornil, málokdo ví, jak a co v takové situaci může dělat.

Kupujete nemovitost? Kontrolujte vady pečlivě

Při koupi nemovitosti je třeba věnovat pozornost vadám, které jsou zjevné a na první pohled viditelné např.:

  • vlhké zdi
  • popraskané zdi
  • opadávající omítka
  • špatná malba
  • prasklé okenní rámy, atd.

V případě, že na takovéto vady narazíte ještě před koupí nemovitosti, je možné domluvit se s prodávajícím na jejich odstranění, nebo domluvit slevu z kupní ceny.

Pokud na tyto vady narazíte po uzavření kupní smlouvy, doporučuje se před odstraněním těchto vad nemovitost nepřevzít. Pokud byste je však chtěli reklamovat po převzetí nemovitosti, může prodávající argumentovat tím, že jste je při prohlídce museli vidět a mohl by se z odpovědnosti za ně vyvázat.

Skryté vady nemovitosti

Jsou takové vady, které není možné při převzetí nemovitosti zjistit a k jejich projevu dojde až po delší době užívání nemovitosti. Jedná se především o technické nedostatky nedodržováním technologických postupů.

například:

  • u nosných konstrukcí
  • půdních vestaveb
  • hydroizolací
  • zateplovacích systémů, apod.

Nejlepším příkladem je vada na topení. Při předání nemovitosti v létě se funkčnost topení neprověřuje a případná vada se objeví až na začátku topné sezóny. V tu chvíli je zřejmé, že závada na topení byla již při koupi nemovitosti. Nebo vada na rozvodu vody, která se může naopak projevit až v létě při zavlažování zahrady nebo napouštění bazénu, přičemž nemovitost jste převzali v zimě, kdy jste tuto vadu neměli možnost zjistit.

Lhůta pěti let na zjištění vad u nemovitosti

Vady nemovitosti, které se v ní nacházely, ale viditelně a v plné míře se projevily až po předání nemovitosti, je možné reklamovat až do 5 let od její koupi. Ve spolupráci s nestrannými odborníky, např. inspektory nemovitostí a techniky je ale nutné vypracovat posudek a prokázat, že skrytá vada v nemovitosti opravdu existovala již při její koupi. Pokud se toto prokáže, není pak již problém, aby nový majitel nemovitost reklamoval a požadoval po prodávajícím opravu nebo dodatečnou slevu, která může být až v řádu několika set tisíc korun. V některých zvlášť závažných případech, kdy je vada neodstranitelná, a z tohoto důvodu není možné nemovitost obývat, je dokonce možné od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny.

Při celém procesu reklamace je dobré, aby nový majitel spolupracoval s právníkem, který ustanovení občanského zákoníku umí správně uplatit.

Smlouva o koupi nemovitosti je základ

Faktický stav nemovitosti by měl být podrobně popsán v kupní smlouvě. Za tyto informace je odpovědný prodávající. V praxi tomu tak ovšem ve většině případech není a upozornění na skryté vady ve smlouvě nenajdete.

Formulace jakými jsou například: "Kupující nabývá nemovitost ve stavu v jakém je ke dni podpisu smlouvy" nebo "Kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti", prodávajícího odpovědnosti za skryté vady nezbavují. Kupní smlouva je však při uplatňování reklamace velice důležitá.

Záruka při koupi nového domu

Záruční doba při koupi nového domu nebo bytu bývá dvouletá a poskytuji ji obvykle developeři. Při koupi staršího bytu nebo nemovitosti není dle občanského zákoníku záruční doba samozřejmostí. Záleží tedy, zda se prodávající a kupující na nějaké záruční době domluví a zapíší ji do kupní smlouvy. Tato záruka stanovuje, že po danou dobu bude mít prodávaná věc stejné vlastnosti, jako měla při prodeji. Tímto bude prodávající zodpovídat za větší okruh vad, které již existují v době předání nemovitosti, ale i za ty, které v záruční době vzniknou. Pokud vám tedy během domluvené záruční doby přestane ohřívat bojler, nebo začne kapat v koupelně kohoutek, nemusíte prokazovat, kdy přesně vada vznikla a prodávající bude muset dané závady odstranit.

Důležité však je, neplést si domluvenou záruční dobu s pětiletou odpovědností za skryté vady. I když záruční dobu s prodávajícím ve smlouvě nedomluvíte, pětiletá lhůta odpovědnosti stále platí.

Při koupi nemovitosti je tedy důležité, pořádně si prostudovat kupní smlouvu, nebát se prodávajícího zeptat na vše, co se nemovitosti a jejího stavu týká a nenechat se odbýt. A především si veškeré náležitosti nechat sepsat kupní smlouvou.

Buďte opatrní. A pokud si nejste jistí, svěřte se do rukou "Šampionů" mezi realitními makléři. 

Relevantní odkazy